Tilgung des Immobilienkredits anpassen

30.01.2017
Immobilienkredite mit flexibler Tilgung bieten Vorteile. Allerdings kosten sie auch ein wenig mehr. Ob sich ein solcher Kredit wirklich lohnt, hängt immer vom Einzelfall ab. Worauf es ankommt.
Ein Immobilienkredit mit flexibler Tilgung kostet zwar etwas mehr. Allerdings bietet er Eigentümern auch mehr Spielräume. Foto: Andrea Warnecke
Ein Immobilienkredit mit flexibler Tilgung kostet zwar etwas mehr. Allerdings bietet er Eigentümern auch mehr Spielräume. Foto: Andrea Warnecke

Berlin (dpa/tmn) - Niemand weiß, welchen Lauf das Leben nimmt. Daher kann es zum Nachteil sein, über Jahre hinweg einen Immobilienkredit zu starren Rückzahlungsbedingungen abzustottern. Besser ist es, sich von vornherein flexible Tilgungsmöglichkeiten bei der Bank zu sichern. Das bietet durchaus Vorteile.

«Mit einer variablen Rate können zum Beispiel junge Familien die Kreditbelastung nach der Geburt eines Kindes bis aufs Minimum herabsetzen», sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Die Rate lässt sich dann problemlos wieder aufstocken, wenn ein Partner nach der Elternzeit wieder seine berufliche Tätigkeit aufnimmt.

Wenn indes der Kreditnehmer seinen Job verliert und mehrere Monate arbeitslos ist, ist bei einem flexiblen Immobilienkredit eine Reduzierung der Rate möglich. «Solche variablen Tilgungssatzveränderungen bieten einige Kreditinstitute ohne zusätzliche Kosten», erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Bremen. «Andere verlangen dafür einen Zinsaufschlag von bis zu 0,63 Prozent.»

Ratsam ist es, sich von vornherein Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen zu lassen. So können etwa Zusatzeinnahmen wie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen genutzt werden, um den Kredit zu tilgen. «Das rechnet sich, da dadurch Zinsen gespart werden», so Oelmann. Zudem wird die Kreditlaufzeit verringert.

Kreditnehmer sollten die Option wählen, jedes Jahr eine Sondertilgung bis zu fünf Prozent tätigen zu können, empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Eine Sondertilgung in dieser Höhe dürfte bei den meisten Banken kostenfrei sein. Möglich ist auch eine Sondertilgung von bis zu zehn Prozent pro Jahr. «Das ist aber bei einigen Banken mit einem Zinsaufschlag verbunden», so Herbst.

«Tilgungswahlrechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie bereits vor dem Ende der Zinsbindung verkauft», betont Sahr. So dürfen Banken unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern. Das ist dann der Fall, wenn die Geldinstitute das vorzeitig zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt nicht mehr zum Darlehenszinssatz anlegen können. «Bei flexiblen Krediten fällt die Entschädigung regelmäßig um einige Tausend Euro niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung», so Sahr.

Wer sich für einen flexiblen Immobilienkredit entscheidet, sollte darauf achten, dass die Tilgungsrechte im Kreditvertrag präzise beschrieben werden, wie Sahr betont. Im Blick haben sollten Kreditnehmer vor allem Einschränkungen im Vertrag. «Sondertilgungen sind beispielsweise oft nur zu bestimmten Terminen, nur nach Vorankündigung oder ab einer bestimmten Mindestsumme erlaubt», so Sahr.

Finanzexperte Herbst empfiehlt Kreditnehmern grundsätzlich, bei ihrem Darlehensvertrag eine lange Zinsfestschreibung - möglichst 20 Jahre fest - bei maximaler Flexibilität in der Rückzahlung zu wählen. Abzuraten ist von Zinsabsicherungsverträgen. «Solche Konstrukte bringen nur dem Vermittler in Form einer erhöhten Provision einen Vorteil, aber nicht dem Kunden», sagt Herbst.

Bei der Ermittlung der monatlichen Rate sollte mit spitzem Stift kalkuliert werden. «Wer sich hier überschätzt, läuft Gefahr, die Rate nach ein paar Jahren nicht begleichen zu können», betont Oelmann. Sie rät, dass die Rate maximal 30 Prozent vom Nettoeinkommen betragen sollte.

Infos der Stiftungs Warentest (z.T. kostenpflichtig)

Infos von FMH über verschiedene Darlehensarten

Fragen und Antworten zur Immobilienfinanzierung der VZ Bremen


Verfasser: dpa-infocom GmbH

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