Das Grundbuch - Ausweis einer Immobilie

14.03.2016
Wem gehört das Haus wirklich? Und wie viele Schulden lasten auf der Immobilie? Wer über diese Fragen sicher Auskunft haben will, muss ins Grundbuch schauen. Doch Einsicht bekommt längst nicht jeder.
Wird ein Grundstück bebaut, wird das auch im Grundbuch vermerkt. Auch der Eigentümer der Immobilie ist dort verzeichnet. So kann im Laufe der Jahre die Geschichte eines Hauses nachvollzogen werden. Foto: Bernd Wüstneck
Wird ein Grundstück bebaut, wird das auch im Grundbuch vermerkt. Auch der Eigentümer der Immobilie ist dort verzeichnet. So kann im Laufe der Jahre die Geschichte eines Hauses nachvollzogen werden. Foto: Bernd Wüstneck

Berlin (dpa/tmn) - Eigentlich ist es ein simples Geschäft: Ein Besitzer verkauft seine Immobilie und übergibt sie an den neuen Eigentümer. Doch wie kann ein Eigentümer nachweisen, dass ihm das Grundstück oder das Haus auch wirklich gehört?

Über das Grundbuch. «Grundbücher weisen in rechtsverbindlicher Form Eigentum an Immobilien aus», erklärt Richard Rachlitz von der Bundesnotarkammer in Berlin. Auf die Eintragungen kann sich jeder verlassen.

Das Grundbuch enthalte alle wichtigen Informationen: Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten und Belastungen - «alles ist vermerkt», erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. «Jedes Grundbuch hat ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen», ergänzt Rachlitz. Im Bestandsverzeichnis findet sich auch eine Beschreibung der Immobilie. «Bei Grundstücken zum Beispiel sind hier Angaben zur Lage, zur Größe und Bebauung verzeichnet.» In der ersten Abteilung wird dann der Eigentümer aufgeführt.

Sind es mehrere Eigentümer, etwa bei Ehepaaren, werden zugleich die Eigentumsverhältnisse angegeben - also etwa «je zur Hälfte». Da Einträge im Laufe der Zeit nicht vollständig gelöscht werden, sondern immer nur als nicht mehr gültig markiert werden, lässt sich hier auch die Geschichte einer Immobilie abgelesen.

In der zweiten Abteilung finden sich alle Lasten und Beschränkungen im Zusammenhang mit der Immobilie. «Damit sind zum Beispiel Wegerechte gemeint, die Sie vielleicht mit einem Grundstücksnachbarn vereinbart haben», erklärt Happ. Aber auch Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, die über ein Grundstück gehen, sind hier verzeichnet. Eigentümer müssen diese Rechte in einem solchen Fall auch dulden.

Auch mögliche Vorkaufs- oder Wohnrechte sind in der zweiten Abteilung vermerkt. Gleiches gilt für Informationen über laufende Insolvenzverfahren im Zusammenhang mit dem Eigentümer der Immobilie oder ob sie Teil einer Testamentsvollstreckung ist. «Bei Verkäufen wird in diesem Teil des Grundbuchs außerdem eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen», erklärt Notarassessor Rachlitz.

Ein solcher Eintrag wird regelmäßig nach Unterzeichnung eines Kaufvertrages vom Notar veranlasst. «Es ist eine Sicherheit für Käufer», erklärt Gerold Happ. «Der Eigentümer kann durch diesen Vermerk das Grundstück nicht zweimal verkaufen, denn der Grundbucheintrag ist durch die Vormerkung schon gesperrt.» Ohne Zustimmung des Käufers geht nach der Auflassungsvormerkung zwar nichts. Offiziell geht das Eigentum aber erst in seinen Besitz über, wenn der Eintrag im Grundbuch entsprechend geändert wurde.

Die dritte Abteilung des Grundbuchs spielt bei der Finanzierung eine wichtige Rolle. «Hier werden alle Schulden eingetragen, die auf der Immobilie lasten», erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. «Also Grundschulden oder Hypotheken.»

Die dritte Abteilung ist für Kaufinteressenten durchaus interessant. «Hier kann man möglicherweise Aufschluss darüber bekommen, ob eine Immobilie auch gepflegt wurde.» Findet sich im Grundbuch etwa nur eine gestrichene Grundschuld, mit der der vorherige Eigentümer die Immobilie finanziert hat, kann das ein Hinweis darauf sein, dass größere Modernisierungen nicht angegangen wurden.

Doch einfach einsehen können Interessenten die Grundbucheinträge nicht. «Es ist ein berechtigtes Interesse nötig», erklärt Rachlitz. Eine einfache Kaufabsicht reicht dabei nicht ohne weiteres aus. «Ein Interessent muss seine ernsthafte Absicht im Zweifel mit einer Vollmacht des Eigentümers belegen können.» So soll verhindert werden, dass Immobilienbesitzer ohne ihr Wissen ausgeforscht werden.


Verfasser: dpa-infocom GmbH

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