Tipps für eine günstige Baufinanzierung

Von Redaktion, 13.07.2022
Bei einer Immobilienfinanzierung lohnt es sich, genau zu rechnen und zu vergleichen. (pixabay.de © AlexanderStein CCO Public Domain)
Bei einer Immobilienfinanzierung lohnt es sich, genau zu rechnen und zu vergleichen. (pixabay.de © AlexanderStein CCO Public Domain)

Die meisten Menschen bauen nur einmal in ihrem Leben ein Haus. Deswegen sollte dafür gesorgt werden, dass hierbei alles möglichst reibungslos und zur Zufriedenheit der Bauherren abläuft. Das betrifft nicht zuletzt die Baufinanzierung. Es gibt zahlreiche Strategien, um die benötigte Kreditsumme zu bekommen und hierfür möglichst niedrige Zinsen zu bezahlen. Wie Bauherren an eine günstige Baufinanzierung kommen und welche Aspekte hierbei zu berücksichtigen sind, erläutert dieser Artikel.

Auf einen konkreten Immobilienkredit setzen

Für unterschiedliche Zwecke gibt es jeweils eigene Kredite. Hierzu gehören beispielsweise Autokredite, Studienkredite, Reisekredite und eben auch Immobilienkredite. Für die Banken und Kreditinstitute ist es von Vorteil, wenn sie wissen, wofür die Kreditsumme ausgegeben wird. Hierdurch haben sie mehr Planungssicherheit und können die Immobilie gegebenenfalls als Sicherheit verwenden. Im Gegenzug sind sie bereit, den Kreditnehmern deutlich niedrigere Kreditzinsen als bei einem frei verfügbaren Kredit zur Verfügung zu stellen.

Es ist daher sinnvoll, sich gezielt nach einem konkreten Immobilienkredit umzusehen. So können Bauherren eine Menge Kosten sparen. Es bringt keine Vorteile, den Verwendungszweck geheimzuhalten. Deswegen bietet es sich an, beim Anbietervergleich ausschließlich Immobilienkredite zu berücksichtigen. Das spart eine Menge Zeit und hilft dabei, nur solche Kredite zu vergleichen, die für einen tatsächlich in Frage kommen.

 

Nicht ausschließlich auf die Hausbank vertrauen

Doch darüber hinaus gibt es viele wichtige Aspekte für eine vorteilhafte Baufinanzierung zu beachten. Das fängt schon bei der Wahl des Kreditgebers an. Für viele Menschen, die auf der Suche nach einem Immobilienkredit sind, ist ihre Hausbank die erste Anlaufstelle. Das ist grundsätzlich gut so, sie sollte aber keinesfalls die einzige Anlaufstelle sein. Häufig ist es nämlich so, dass Banken und Kreditinstitute so stark an Neukunden interessiert sind, dass sie das Stammkundengeschäft etwas vernachlässigen. Das zeigt sich daran, dass Stammkunden nicht immer die besten Kreditkonditionen angeboten bekommen.

Das Angebot der Hausbank sollte daher nicht blind angenommen, sondern mit anderen Angeboten verglichen werden. Kreditnehmer sollten dieses Angebot als Ausgangspunkt sehen, von dem aus die Suche nach dem günstigsten Kredit startet. Erst wenn möglichst viele Anbieter und deren Konditionen miteinander verglichen wurden, kann man einschätzen, ob das Angebot der Hausbank wirklich günstig ist. Es ist ratsam, sowohl offline als auch online nach Krediten zu suchen, um ein möglichst breites Spektrum unterschiedlicher Angebote zur Verfügung zu haben.

 

Kostenvoranschläge einholen und vergleichen

Bevor man sich um eine Baufinanzierung bemüht, ist es sinnvoll, zunächst verschiedene Kostenvoranschläge unterschiedlicher Gewerke einzuholen und miteinander zu vergleichen. Somit haben die potenziellen Kreditnehmer einen guten Eindruck davon, welche Kosten auf sie zukommen. Das ist eine wichtige Information, um realistisch einschätzen zu können, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist und welche Kreditsumme benötigt wird.

Außerdem zeugt es von Professionalität, wenn man zum Gespräch mit dem Bankberater bereits einen Finanzierungsplan mitbringen kann. Hierin sind die zu erwartenden Kosten übersichtlich aufgeschlüsselt, sodass sich die Banken und Kreditinstitute ein möglichst klares Bild von dem geplanten Projekt machen können. Dieser Finanzierungsplan kann dann genutzt werden, um günstige Kreditkonditionen auszuhandeln. Je früher die hierfür benötigten Informationen zur Verfügung stehen, desto besser.

 

Alle Dokumente zeitnah zusammenstellen

Nicht nur die Kostenvoranschläge werden bei einem Kreditantrag benötigt, sondern noch viele weitere Dokumente. Hierzu gehört beispielsweise eine Haushaltsrechnung. In dieser werden die regelmäßigen Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Hieraus ergibt sich der Betrag, der den potenziellen Kreditnehmern monatlich frei zur Verfügung steht. Ausgehend davon ergibt sich dann, wie viel Geld in die Finanzierung fließen darf und wie hoch die Kreditsumme sein kann.

Des Weiteren verlangen viele Banken und Kreditinstitute eine Selbstauskunft von Antragstellern. Diese müssen über ihre finanzielle Situation umfassend Auskunft geben. Die Idee hierbei besteht darin, dass sich die Geldgeber einen Eindruck von der finanziellen Zuverlässigkeit eines Antragstellers machen wollen. Sie möchten ihr Ausfallrisiko bei der Kreditvergabe minimieren, da jeder Ausfall eine große Gefahr für das Geschäftsmodell der Banken und Kreditinstitute darstellt. Wer all diese Dokumente frühzeitig zusammenstellt, kann sie beim Kreditantrag einreichen, was eine Menge Zeit bei der Kreditbewilligung spart.

 

Die eigene Monatsrate bestimmen

Sobald alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt wurden, kann damit begonnen werden, eine passende Monatsrate zu bestimmen. Hierbei sind die beiden großen Faktoren Laufzeit und Kreditzins zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, eine kurze Laufzeit anzustreben, da dann die Kreditzinsen niedrig bleiben. Gleichzeitig muss die Kreditsumme berücksichtigt werden. Je höher diese ist, desto höhere Zinsen fallen an.

Für Kreditnehmer wäre es ideal, die Kreditsumme in einer einzigen Rate zurückzuzahlen. Dann wäre die Laufzeit besonders kurz und es würden so gut wie keine Zinsen anfallen. Das können sich aber die wenigsten leisten. Deswegen muss die Laufzeit auf mehrere Monate beziehungsweise Jahre aufgeteilt werden. Hierbei gilt es, eine optimale Balance aus kurzer Laufzeit und finanzieller Flexibilität anzustreben.

Die monatliche Rate muss so hoch sein, dass der Kredit zeitnah zurückgezahlt werden kann, um unnötig hohe Zinsbelastungen zu vermeiden. Gleichzeitig muss sie so niedrig sein, dass sie selbst in schwierigen Jahren mühelos bezahlt werden kann, um Zahlungsausfälle und sich daraus ergebende Schwierigkeiten zu vermeiden. Außerdem möchten Kreditnehmer ihre finanzielle Flexibilität behalten. Deswegen ist es keine gute Idee, das gesamte zur Verfügung stehende Monatsbudget in die Rückzahlung des Kredits zu investieren. Hier muss genau gerechnet werden, um die individuell optimale Monatsrate zu bestimmen. Allerdings ist es auch während des laufenden Kredits oft möglich, die Tilgung des Immobilienkredits anzupassen.

 

Möglichst viel Eigenkapital ansparen

Eine sinnvolle Strategie, um die benötigte Kreditsumme so niedrig wie möglich zu halten, besteht darin, möglichst viel Eigenkapital anzusparen. Wer mit dem Gedanken spielt, irgendwann einmal ein Haus zu bauen, sollte von Anfang an jeden Monat einen gewissen Betrag für dieses Projekt zur Seite legen. Auf diese Weise sinkt der Kapitalbedarf und die Wahrscheinlichkeit, einen Kredit bewilligt zu bekommen, steigt.

Des Weiteren ist Eigenkapital immer ein positives Signal für Banken und Kreditinstitute. Diese erkennen, dass den Kreditnehmern das Bauprojekt wirklich wichtig ist. Sie verlassen sich nicht nur auf das Fremdkapital der Geldgeber, sondern stecken auch Eigenkapital in den Hausbau. Dies interpretieren Banken und Kreditinstitute häufig als Vertrauensbeweis und sind eher bereit, einen Kredit zu bewilligen.

 

Die Baunebenkosten nicht vergessen

Es ist wichtig, dass Kreditnehmer bei der Berechnung ihres Kapitalbedarfs die Baunebenkosten nicht vernachlässigen. Hierbei handelt es sich um Kosten, die nicht direkt etwas mit dem Bau des Hauses zu tun haben, aber mit diesem in Verbindung stehen. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten, die für den Kauf eines Grundstücks anfallen, auf dem die Immobilie gebaut werden soll. Ebenso können Kosten bei der Maklercourtage, bei der Grunderwerbsteuer und beim Notar anfallen.

Es ist wichtig, dass die Kreditsumme nicht zu knapp berechnet wird. Wenn die eigentlichen Baukosten bezahlt werden können, aber kein Geld für die Begleichung der Baunebenkosten mehr vorhanden ist, ist das ein erhebliches Problem. Die Kreditnehmer müssen dann einen zweiten Kredit aufnehmen, der nahezu immer teurer ist als der erste. Es lohnt sich daher, von Anfang an sorgfältig zu rechnen und genau zu überlegen, welche Kosten anfallen und wie viel Geld hierfür benötigt wird.

 

Von der Niedrigzinsphase profitieren

Die EZB hat über viele Jahre hinweg eine Niedrigzinspolitik verfolgt. Sie hat den Leitzins auf null gesenkt, damit es stark verschuldeten Ländern leichter möglich war, frisches Geld am Kapitalmarkt zu bekommen. Hierdurch sollten ein Staatsbankrott hochverschuldeter Länder und ein Auseinanderbrechen der Eurozone verhindert werden. Für Sparer bedeutete diese Niedrigzinspolitik eine echte Katastrophe, für Kreditnehmer war sie ein Segen.

Sie hatten nun nämlich die Möglichkeit, eine Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen, für die sie kaum Zinsen zahlten. Aktuell spielt die EZB mit dem Gedanken, den Leitzins anzuheben, um der Inflation entgegenzuwirken. Deswegen ist es ratsam, die aktuelle Niedrigzinsphase noch auszunutzen, um von den niedrigen Kreditzinsen zu profitieren, bevor ein Anstieg erfolgt.

Wenn ein Baukredit während einer Niedrigzinsphase aufgenommen wird, bietet es sich an, eine lange Sollzinsbindung zu vereinbaren. Hier einigen sich Banken und Kreditnehmer darauf, dass die Zinsen in einem bestimmten Zeitraum weder steigen noch fallen dürfen. Die Kreditnehmer zahlen dann weiterhin den bei Vertragsabschluss vereinbarten Niedrigzins, selbst wenn die Kreditzinsen am Markt ansteigen.

 

Förderungen in Anspruch nehmen

Der Staat hat nach wie vor ein Interesse daran, dass Menschen sich ihr Eigenheim leisten können. Deswegen stellt er zahlreiche Förderungen bereit, um Bauherren zu unterstützen. Unter anderem gibt es Förderungen von KfW und BAFA. Neben bundesweiten Förderungen gibt es regionale Förderprogramme einzelner Länder oder Kommunen.

Insbesondere der Umweltschutz spielt bei solchen Förderprogrammen eine wichtige Rolle. Wenn Bauherren energiesparend bauen und umweltfreundliche Bauprojekte realisieren, haben Sie die Möglichkeit, bestimmte Förderungen in Anspruch zu nehmen. Es lohnt sich daher, sich mit den unterschiedlichen Förderprogrammen auseinanderzusetzen und zu prüfen, ob man die jeweils notwendigen Voraussetzungen für eine Förderung erfüllt.

 

Die eigene Bonität optimieren

Ein wichtiger Faktor bei einer Baufinanzierung ist die Bonität. Banken und Kreditinstitute erkundigen sich bei Auskunfteien wie der SCHUFA, wie zahlungsfähig ein Antragsteller ist und ob er eine gute Zahlungsmoral mitbringt. Bei der SCHUFA sind zahlreiche Finanzinformationen zu allen Bürgern hinterlegt. Die Kombination dieser vielfältigen Daten ergibt einen sogenannten SCHUFA-Score, der Auskunft über die Bonität einer Person gibt.

Bevor man sich um eine Baufinanzierung bemüht, sollte man versuchen, diesen Schufa-Score zu verbessern. Das ist dadurch möglich, dass man alle Faktoren eliminiert, die sich negativ auf die eigene Bonität auswirken könnten. Hierzu gehört beispielsweise eine übermäßig hohe Anzahl an Kreditkarten und Bankkonten. Ebenso machen sich zu spät oder nicht vollständig bezahlte Rechnungen schlecht. Hier sollte darauf geachtet werden, dass sämtliche Zahlungen immer rechtzeitig und vollständig vorgenommen werden.

 

Eine Muskelhypothek aufnehmen

Eine sogenannte Muskelhypothek meint, dass Bauherren bestimmte Arbeiten selbst übernehmen. Wer handwerkliches Talent und jede Menge Fachwissen und Erfahrung mitbringt, kann beispielsweise eigenständig einen Estrich verlegen, die Wände streichen oder andere Aufgaben übernehmen. Dann ist es nicht nötig, Fachleute zu engagieren, was die Kosten und somit die benötigte Kreditsumme reduziert.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass vielfältige Aufgaben gewisse Sicherheitsstandards erfordern. So kann sich beispielsweise nicht jeder eigenständig um die Elektrik eines Hauses kümmern. Außerdem müssen Bauherren bedenken, dass die einzelnen Bauaufgaben eine Menge Zeit und Energie kosten. Diese parallel zum Beruf aufzubringen, ist häufig schwierig. Damit sich die Fertigstellung des Baus nicht unnötig verzögert, sollten daher gewisse Aufgaben ausgelagert werden, selbst wenn man diese selbstständig übernehmen könnte.

 

Fazit

Es gibt zahlreiche Strategien, um eine günstige Baufinanzierung zu bekommen und die hierbei anfallenden Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Hierbei helfen Förderungen ebenso wie Eigenkapital. Außerdem kommt es speziell darauf an, die eigene Bonität zu verbessern und die zu erwartenden Kosten exakt zu bestimmen. Wer hier etwas Zeit und Mühe investiert, profitiert bei der Suche nach eine individuell geeigneten Baufinanzierung und hat das benötigte Kapital schnellstmöglich zur Verfügung.


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