So kommen Eigentümergemeinschaften an Geld

25.02.2019
Das liebe Geld sorgt auch in WEGs immer wieder für Diskussionen. Erst recht, wenn das Geld für Investitionen nicht reicht und ein Kredit her muss. Bei Banken sind Eigentümergemeinschaften nicht unbedingt willkommen.
Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist es oft ein langer Weg, bis sie an einen Kredit kommt. Nötig dafür ist in jedem Fall ein unanfechtbarer Beschluss. Foto: Robert Günther
Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist es oft ein langer Weg, bis sie an einen Kredit kommt. Nötig dafür ist in jedem Fall ein unanfechtbarer Beschluss. Foto: Robert Günther

Berlin (dpa/tmn) - Das Dach ist undicht, der Aufzug ruckelt, die Heizung ächzt. Auch Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) stehen mitunter vor großen Investitionen. Dafür ist nur selten genug Geld im Rücklagen-Topf.

Die WEG-Mitglieder haben dann zwei Möglichkeiten: Entweder schießt jeder aus eigener Tasche zu, oder die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf. Der Weg zum Darlehen ist allerdings weit.

Beschluss für die Kreditaufnahme

Aus rein rechtlicher Sicht dürfen WEGs Kredite aufnehmen. Laut Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) müssen sie dazu aber einen Beschluss fassen. «Die einfache Mehrheit reicht», erläutert der Sprecher des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV),Steffen Haase. Um einen nicht anfechtbaren Beschluss zu erreichen, muss der Hausverwalter die Eigentümer vorab ausführlich über die Risiken informieren, befand der BGH (Az.: V ZR 244/14).

Offiziell gehört das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Auf den Tisch müssen angestrebte Darlehenshöhe, Zinsen, Rückzahlungskonditionen, Laufzeit. Länger als zehn Jahre darf die Finanzierung generell nicht laufen; die Gemeinschaft soll sich nicht dauerhaft verschulden. Gesprochen werden muss auch über die Ausfallhaftung aller für den Fall, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen.

Den Banken wollen oft mehr Sicherheiten

Mit das größte Problem beim Darlehen sind die Banken. Die überwiegende Zahl von ihnen macht bei WEG-Anfragen dicht. Grund sind die fehlenden Sicherheiten. «Die WEG hat an sich kein Gemeinschaftseigentum», erläutert Jan Jansen, Anwalt in Andernach und Mitglied der Rechtsanwaltskammer Koblenz. «Ein Garten ist zum Beispiel keine Sicherheit.»

Also kann das Geldinstitut nicht wie bei anderen Finanzierungen ins Grundbuch gehen. Es hat oft nichts, an dem es sich schadlos halten kann, falls der Kredit platzt. Das schreckt ab und macht es für WEGs und ihre Verwalter schwierig, eine Bank zu finden.

Bonitätsprüfung

Vor Abschluss des Vertrags wollen die Institute meistens einen Blick in die WEG-Unterlagen werfen. Bei dieser Art Bonitätsprüfung gucken sie, ob Wohngeldschulden bestehen oder Zahlungsausfälle. «Wenn das der Fall ist, werden die Gespräche noch komplizierter», sagte Haase. Seinen Angaben zufolge springen mitunter auch Landesbanken und Förderbanken WEGs mit Bürgschaftsprogrammen zur Seite.

Am Markt müssen die Eigentümergemeinschaften vielfach Zinsaufschläge und Bank-Auflagen akzeptieren: «Manche fordern für die Kreditvergabe einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit». Den Kreditvertrag unterschreibt der Verwalter - und zwar erst, wenn der Beschluss zur Kreditaufnahme unanfechtbar geworden ist.

Die einzelnen Eigentümer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits über das Hausgeld. Es wird häufig erhöht, um die Kosten reinzubekommen.

Alternativen suchen

Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied im Verband Wohnen im Eigentum in Bonn, rät WEGs, Alternativen zum Gemeinschaftsdarlehen zu erwägen: «Vielleicht findet sich ein Institut, das gebündelte Kreditanträge ohne Bonitätsprüfung einzelner Eigentümer bearbeitet.» Das käme insbesondere finanzschwächeren Eigentümern entgegen. Sie hätten sonst kaum Aussicht auf ein Darlehen, sollte die WEG auf die Idee verfallen, neues Dach und aufgehübschte Fassade über Einzelkredite ihrer Mitglieder zu finanzieren.

Literatur:

Thomas Brandt, Gabriele Heinrich: Der Modernisierungsknigge für Wohnungseigentümer. 2. aktualisierte und erweiterte Auflage, Bonn 2017, ISBN 978-3-9815045-5-2.


Verfasser: dpa-infocom GmbH

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