Sicherheit oder Risiko?: Zinsbindung des Immobilienkredits

01.01.2018
Immobilienkredite laufen viele Jahre. Wie lange hängt unter anderem vom Budget und der Risikoneigung des Käufers ab. Mit ihrer Entscheidung legen Kreditnehmer fest, wie lange der Sollzins festgeschrieben bleiben soll. Was ist für wen sinnvoll?
Immobilienkäufer können sich mit einer langfristigen Sollzinsbindung die derzeit günstigen Zinsen bei Darlehen sichern. Foto: Christin Klose/dpa-tmn
Immobilienkäufer können sich mit einer langfristigen Sollzinsbindung die derzeit günstigen Zinsen bei Darlehen sichern. Foto: Christin Klose/dpa-tmn

Berlin (dpa/tmn) - Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss sich entscheiden, wie lange das Darlehen laufen soll. Banken bieten gewöhnlich Laufzeiten zwischen 5 und 20 Jahren an - manchmal sogar 25 oder 30 Jahre.

In dieser Zeit ist der Sollzins festgelegt. Das bringt Immobilienkäufern Planungssicherheit: Denn dann wissen sie, wie lange sie regelmäßig einen bestimmten Betrag für ihre Finanzierung aufbringen müssen. Und zwar unabhängig davon, ob der Marktzins sich rauf oder runter bewegt.

Viele Kreditnehmer in Deutschland gehen auf Nummer sicher. Im ersten Halbjahr 2017 wählten 64 Prozent eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Das hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelt. Im Schnitt läuft die Sollzinsbindung rund 14 Jahren. Oder länger, zeigen Tendenzen. Grund dafür ist das aktuell niedrige Zinsniveau. Viele Bauherren wollen sich die derzeit günstigen Kreditkonditionen langfristig sichern.

«In der heutigen Situation muss ich damit rechnen, dass die Finanzierung in zehn Jahren deutlich teurer sein wird», sagt Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift «Finanztest». Falls man bis dahin wenig von seinem Baudarlehen getilgt hat, nehme das Risiko zu, dass man die Raten der Anschlussfinanzierung nicht mehr tragen kann: «Bei einer Restschuld von 90 Prozent habe ich keine Chance», so die Einschätzung des Experten. Das Projekt Eigenheim droht zu scheitern.

Eine langfristige Zinsbindung soll vor steigenden Zinsen schützen. Sie ist insbesondere eine Option für Bauherren mit knappem Budget. «Je knapper an der Liquiditätsgrenze, desto länger die Laufzeit», empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Denn wer viel Fremdkapital braucht und wenig von dem Kredit tilgen kann, sollte das Risiko steigender Zinsen reduzieren - also besser einen Kredit wählen, der länger als die üblichen zehn Jahre läuft. So bleibt mehr Zeit ihn abzutragen. Restschuld und Anschlussdarlehen fallen dann kleiner aus. Das reduziert die Belastung infolge gestiegener Zinsen.

Ein Vorteil langfristiger Kredite ist deren Flexibilität. «Sie lassen sich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist bereits nach zehn Jahren kündigen», sagt Henning Ludwig vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. So haben Darlehensnehmer die Chance umzuschulden, wenn sich die Kreditkonditionen verbessern. Auch die komplette Rückzahlung ist dann möglich. Die Zehnjahresfrist zählt ab der vollständigen Auszahlung des Kredits. Nach Angaben von «Finanztest» bieten Baufinanzierer zudem standardmäßig Ratenwechsel und ein Tilgungswahlrecht an, um die Rückzahlung anzupassen.

Zu einer kurzen Zinsbindung tendieren Experten eher, wenn ein sinkendes Zinsniveau prognostiziert wird. Aber auch für Immobilienkäufer mit finanziellem Spielraum ist möglicherweise eine kurze Zinsbindung zwischen fünf und zehn Jahren attraktiv. Meist können sie eine höhere Tilgung leisten und den Schuldenberg zügiger abbauen. «Je kleiner die Restschuld, desto niedriger das Risiko der Zinsänderung», erläutert Sahr. Denn auch wenn die Zinsen steigen, würden sie sich auf einen geringen Betrag auswirken.

Eine kurze Zinsbindung bietet sich auch an, wenn man das Geld der Bank nur zur Überbrückung braucht: Das Darlehen also schnell ablöst, etwa weil ein Erbe ins Haus steht oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie der Finanzierung der neuen zugute kommt. «Dann ist eine lange Zinsbindung nicht notwendig», sagt Ludwig.

Darlehen mit kurzer Zinsbindung sind meistens billiger. Denn Banken verlangen für eine langfristige Zinssicherheit oft einen Aufschlag. Dieser schwankt je nach Laufzeit: Max Herbst beziffert die Mehrkosten auf 0,5 Prozent für 15 Jahre und 0,8 Prozent für 20 Jahre. Sahr rechnet mit leicht darunter liegenden Sätzen. Der Aufschlag verteuert das Darlehen insbesondere in den ersten zehn Jahren. Mit Hilfe von Zinsrechnern im Internet kann man herausfinden, welches Ergebnis - finanziell betrachtet - das bessere ist.

Die Entscheidung für eine Sollzinsbindung ist ein Mix aus Rechnerei und Risikoabwägung: Kann ich mir die Finanzierung der Restschuld zu künftig wahrscheinlich schlechteren Konditionen leisten? Das lässt sich testen: Dafür das komplette Darlehen mit einem Zinssatz von fünf oder sechs Prozent durchkalkulieren. Sahr zufolge erweisen sich die meisten Kreditnehmer als risikoscheu. Mit der Konsequenz, dass für sie «die längere Bindung die bessere Wahl ist».

Finanztest: Zinsrechner

VDP-Studie: Finanzierungsstruktur


Verfasser: dpa-infocom GmbH

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