Nicht jedes Stück Land darf bebaut werden

14.10.2021
Ein Grundstückskauf ist heutzutage fast schon Glücksache. Wer erfolgreich war, kann trotzdem nicht gleich das Haus planen. Denn erstmal gilt zu klären, ob und wann überhaupt gebaut werden darf.
Ein Haus braucht ein Grundstück, auf dem es gebaut werden kann. Nicht jedes Grundstück ist aber automatisch Bauland. Foto: Christin Klose/dpa-tmn
Ein Haus braucht ein Grundstück, auf dem es gebaut werden kann. Nicht jedes Grundstück ist aber automatisch Bauland. Foto: Christin Klose/dpa-tmn

Berlin (dpa/tmn) - Bietet eine Stadt oder Gemeinde preiswertes Land an, freut das potenzielle Häuslebauer. «Doch Vorsicht, das muss nicht unbedingt Bauland sein», warnt die Schleswig-Holsteinische Notarkammer. «Es kann sich auch um Bauerwartungs- oder Rohbauland handeln.» Dann dürfen die Käufer womöglich erst in einigen Jahren bauen - oder nie.

Ob Käufer ein Grundstück zum Hausbau nutzen dürfen, regeln der kommunale Flächennutzungsplan, die Gemeindesatzung und tatsächliche Gegebenheiten, informiert die Notarkammer. Rechtlich sind Grundstücke in verschiedene Qualitätskategorien eingeteilt, die auch den Preis beeinflussen. Prinzipiell unterscheidet man vier Grundstücksarten: baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und Ackerland. Nur das baureife Land darf gleich nach dem Kauf und der Erteilung einer Baugenehmigung bebaut werden.

Befindet sich ein Grundstück in einer Stadt oder Gemeinde, etwa zwischen anderen Wohnbauten, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dort bald gebaut werden kann. «Denn dabei handelt es sich um den sogenannten Innenbereich, der nach dem Baurecht grundsätzlich für die Bebauung vorgesehen ist», sagt Maike Sommer, Rechtsanwältin vom Bauherren-Schutzbund. Anders ist das außerhalb der Kommune oder gar auf einer landwirtschaftlichen Fläche. Dort handelt es sich in aller Regel nicht um Bauland.

Nicht unbedingt Anspruch auf Bebauung

Ist ein Grundstück nicht erschlossen und an die Infrastruktur angebunden, kann es sich um Bauerwartungsland oder Rohbauland handeln. Das ist meist deutlich preiswerter als baureifes Land. «Rohbauland ist zwar bereits als Bauland ausgewiesen, jedoch ist es noch nicht erschlossen und die Bebauung somit noch nicht möglich», so die Notarkammer.

Bei Bauerwartungsland stimmt die Gemeinde der Bebauung im ungünstigsten Fall erst in Jahrzehnten zu - oder das Grundstück erhält gar nicht den Status baureifen Landes. «Wer Bauerwartungsland kauft, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Planung und Baurecht», warnt Rechtsanwalt Rolf Kemper von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.

Bei Rohbauland garantiert die Kommune zwar die Bebaubarkeit der Fläche, aber nicht, ab wann. «Die Preise für Rohbauland sind etwas günstiger als für Bauland. Dafür müssen sich die Bauherren an den Erschließungskosten beteiligen», sagt Maike Sommer.

Anlaufpunkt für Interessenten

Für Kaufinteressenten ist das Planungsamt der Kommune oder des Landkreises der beste Anlaufpunkt, um Informationen über den Status eines Grundstücks zu erhalten. Dort gibt es Auskunft über den Flächennutzungsplan und abgeschlossene oder noch laufende Bebauungsplanverfahren der Kommune. Rechtsanwalt Kemper rät, vor dem Kauf eines Grundstücks zur Sicherheit immer zuerst das zuständige Bauamt zu kontaktieren.

Wer unsicher ist, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, kann auf das Instrument des «planungsrechtlichen Vorbescheides» setzen. «Das ist eine Vorstufe zur Baugenehmigung,» erklärt Kemper. So funktioniert es: Der Käufer eines Grundstücks richtet eine Bauvoranfrage an das Bauamt. Darin beschreibt er sein Bauvorhaben möglichst konkret und fragt an, ob das in Ordnung gehen würde.

Gibt die Kommune darauf einen positiven Bescheid, muss sie anschließend auch eine Baugenehmigung erteilen. «Dieser Versuch kann gutgehen», so der Rechtsanwalt. Genauso kann aber auch eine Ablehnung kommen, und das Geld für die Voranfrage ist trotzdem weg.

© dpa-infocom, dpa:211013-99-581821/3


Verfasser: dpa-infocom GmbH

KEYWORDS

TEILEN


Das könnte Sie auch interessieren
Für den Abwasseranschluss müssen private Bauherren oft selbst sorgen. Eine gute Planung vermeidet unnötige Folgekosten. Foto: Sönke Möhl Wasser nicht vergessen: Entwässerung bei Hausbau planen Wer privat ein Haus baut, sollte sich von Anfang an intensiv um die Entwässerung kümmern. Denn sind die Leitungen nicht gut geplant, können im Ernstfall Schäden an Gebäude und Hausrat drohen. Und das kann ins Geld gehen.
Strom, Wasser, Gas - und die Verkehrsanbindung. Bei den Erschließungskosten kann für Bauherren einiges zusammenkommen. Foto: Florian Schuh/dpa-tmn Bauherren können Erschließungskosten senken Die Nebenkosten des Hausbaus vergessen Bauherren anfangs oft. Sie können es aber in sich haben - neben der Erschließung des Baulandes fallen auch Kosten für Hausanschlüsse an.
Vor dem Einzug gibt es viel zu tun: Private Bauherren müssen beim Bau ihres Hauses eine Menge Unterlagen parat haben. Foto: Christin Klose/dpa-tmn Lageplan, Baustrom und Co.: So klappt es mit dem Bauantrag Ein eigenes Haus ist für viele ein Traum. Noch dazu, wenn es ein Neubau ist. Vor dem Baustart gibt es aber eine Menge zu tun. Wie Bauherren ihre Unterlagen richtig vorbereiten.
Egal ob Neubau oder Sanierung: Der Staat fördert Immobilieneigentümer mit zahlreichen Porgrammen. Foto: Hauke-Christian Dittrich Welche Förderung gibt es 2019 für Hausbau und Sanierung? Immobilienbesitzer haben viele Möglichkeiten, ihr Haus mit Geld aus der Staatskasse auf Vordermann zu bringen. Auch wer Wohneigentum bauen oder kaufen will, bekommt 2019 wieder Zuschüsse.