BGH stärkt Mieterrechte nach Modernisierung

09.10.2019
Größere Balkone, besserer Dämmschutz, der Fahrstuhl fährt wieder. Das Haus ist jetzt schöner, keine Frage. Aber nicht alle Mieter können sich das auch leisten. Wie Betroffene reagieren können.
Dachausbau und Sanierung eines Altbaus. Foto: Lothar Ferstl/dpa
Dachausbau und Sanierung eines Altbaus. Foto: Lothar Ferstl/dpa

Karlsruhe (dpa) - Mieter, die sich nach Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können, dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe an diesem Mittwoch entschieden. Die Frage, ob die Wohnungsgröße angemessen sei, spiele bei der Interessensabwägung zwar eine Rolle. Es müssten aber alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es zum Beispiel auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an. (Az. VIII ZR 21/19)

Modernisierungskosten dürfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden. Das Gesetz schützt aber Mieter, die eine Erhöhung derart hart trifft, dass diese «auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist».

Ein Hartz-IV-Empfänger aus Berlin, der allein in einer knapp 86 Quadratmeter große Wohnung lebt, hat sich nach der Entscheidung des BGH zu Recht auf diese Härte berufen. Der Mann war 1962 als Fünfjähriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen und lebt seither dort.

Trotzdem ist noch nicht entschieden, ob er nach einer Modernisierung - wie von der Vermieterin gefordert - 240 Euro mehr Miete zahlen muss. In bestimmten Ausnahmefällen ist der Härteeinwand generell nicht möglich. Das Berliner Landgericht hat nicht korrekt geprüft, ob so eine Ausnahme vorliegt, und muss das nun nachholen.

Ansonsten gilt: Wenn die Mietwohnung teurer werden soll, schauen Mieter besser genau hin: Nicht alles ist gerechtfertigt. Wer bereits mietet, sollte angekündigte Mieterhöhungen deshalb genau prüfen, erklärt Beate Heilmann, Anwältin für Immobilienrecht.

Grundsätzlich sind zwei Fälle zu unterscheiden: Nach der Modernisierung kann der Vermieter bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, zusätzlich sind weitere Grenzen zu beachten. Auf die Erhöhung muss er allerdings bereits mit der Ankündigung der Modernisierung hinweisen. Mieter, die darin eine besondere Härte sehen, können dies dem Vermieter bis Ablauf des Monats nach der Ankündigung mitteilen.

Mieterhöhung darf 20 Prozent nicht übersteigen

Anders ist es, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll, erklärt Heilmann: «Der Mieter muss prüfen, ob er der Erhöhung zustimmen muss.» Haben alle Vermieter unterschrieben, wurden die richtige Wohnungsgröße und die alte Miete korrekt angegeben und befindet sich die Erhöhung im Rahmen? «Die Mieterhöhung darf nur 20 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen, in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sogar nur 15 Prozent», so Heilmann.

Außerdem: Der Eintritt der letzten Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Und: «Die neue Miete muss mit einem der gesetzlichen Begründungsmittel untermauert werden: das kann eine Vergleichswohnung sein, der Mietspiegel oder die ortsübliche Vergleichsmiete.» Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.

Bis zu drei Monate Zeit für Reaktion

Mit der Prüfung dürfen sich Mieter nicht zu lange Zeit lassen: Bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang folgt, müssen sie einer berechtigten Mieterhöhung zugestimmt haben. Was das bedeutet, erklärt Heilmann: «Bei Ankündigung der Mieterhöhung im Oktober müsste der Mieter bis spätestens Ende Dezember zustimmen, und die Mieterhöhung würde zum 1. Januar wirksam werden. Der Vermieter kann sonst bis Ende März auf Zustimmung klagen.»

Ankündigung des BGH

Mieterbund zur Rechtslage bei Modernisierungen

Berliner Mieterverein zu Mieterrechten bei Modernisierung

Mieterverein zur Rechtslage bis Ende 2018

Infoblatt des Mieterschutzvereins Frankfurt

Hamburger Mieterverein zur Wohnungsmodernisierung

Infoblätter von Haus & Grund zu Modernisierung (10) und Reform (51)

Mietrechtsanpassungsgesetz

BGH-Urteil von 2012 zum "allgemein üblichen Zustand"

BGH-Urteil von 2011 zu Erhöhung nach unangekündigter Modernisierung


Verfasser: dpa-infocom GmbH

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