Auch Zwangsversteigerungen werden teurer

07.04.2022
Eine richtige Schnäppchen-Immobilie schießen? Das ist derzeit kaum möglich. Und wenn dann doch am ehesten bei einer Zwangsversteigerung, oder etwa nicht?
Kann ein Schuldner das Geld für seine Raten für Haus und Grund nicht mehr aufbringen, kommt eine Immobilie unter den Hammer. Foto: Christin Klose/dpa-tmn
Kann ein Schuldner das Geld für seine Raten für Haus und Grund nicht mehr aufbringen, kommt eine Immobilie unter den Hammer. Foto: Christin Klose/dpa-tmn

Berlin (dpa/tmn) - Immobilien aus Zwangsversteigerungen haben den Ruf, besonders preiswert zu sein. Das war schon in der Vergangenheit nicht immer der Fall, jetzt aber halten die Preise oft mit dem übrigen Immobilienmarkt mit.

Der Verkehrswert von Objekten, die unter den Hammer kommen, steigt. Und es kommt durchaus vor, dass sich Interessenten aus Mangel an Alternativen gegenseitig so hochbieten, dass der Zuschlag weit über dem Marktwert erfolgt.

«Die Zwangsversteigerung ist eine von mehreren Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben», sagt Walter Ruesch, Geschäftsführer des Fachverlags für Wirtschaftsinformation Argetra. Meist handelt es sich um Objekte, deren Eigentümer in finanzielle Notlagen geraten sind und ihre Raten für Haus und Grundstück nicht mehr aufbringen können. Um an ihr ausstehendes Geld zu kommen, leitet die Gläubigerbank dann ein Verfahren zur Zwangsversteigerung ein und die Immobilie kommt unter den Hammer.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland sinkt seit Jahren, konstatiert der Fachverlag. Gründe seien die lange Zeit gute Konjunktur und die Niedrigzinsen, die die Last von Krediten für Schuldner niedrig halten.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist rückläufig

Im vergangenen Jahr waren im Bundesschnitt 32 von 100.000 Haushalten von Zwangsversteigerungen betroffen, im Jahr davor waren es 36. Nur etwa die Hälfte der eröffneten Verfahren endete vor Gericht. Die anderen betroffenen Immobilien wurden vorher verkauft. «Aber in diesem Jahr erwarten wir mehr Zwangsversteigerungen, da mit der wachsenden Inflation die Zinsen steigen dürften», sagt Ruesch.

«Da es in vielen Regionen immer schwieriger wird, überhaupt an eine Immobilie heranzukommen, ist die Zwangsversteigerung als Alternative durchaus interessant», sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wer vorhat mitzubieten, sollte sich aber gut vorbereiten.

Grundbuch gibt Auskunft über Belastungen der Immobilie

Maßgeblich für den später aufgerufenen Mindestpreis ist das Verkehrswertgutachten. Es ist beim Amtsgericht einsehbar. «Das Wertgutachten entspricht der Marktsituation, die ein bis zwei Jahre zurückliegt», so Walter Ruesch.

«In den letzten Jahren sind die Preise in vielen Regionen gestiegen.» Da die Gutachten schon vor ein bis zwei Jahren erstellt wurden, lagen der Wertermittlung niedrigere Immobilienpreise zugrunde. «Dann könnte man sogar ein Schnäppchen machen, falls der Verkehrswert bei der Versteigerung nicht wesentlich überboten wird», so der Experte.

Ausschlaggebend ist aber nicht nur der Verkehrswert, sondern auch eventuelle Eintragungen im Grundbuch, die die Immobilie unattraktiver machen können. «Jeder Interessent ist berechtigt, im Grundbuch nachzuschauen, wie die Immobilie belastet ist», sagt Rechtsanwalt Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren. «Gibt es Wegerechte? Oder gar Wohnrechte? Das kann durchaus ernsthafte Konsequenzen und zusätzlichen Aufwand nach sich ziehen. Ebenso muss geklärt werden, ob Mietverhältnisse bestehen.»

Objekte können in der Regel nicht vorher besichtigt werden

Die größte Unsicherheit für Teilnehmer einer Zwangsversteigerung ist, dass sie gewissermaßen die Katze im Sack kaufen. «Die meisten Bewohner haben wenig Interesse daran, Leute durch ihre Wohnung zu führen», sagt Holger Freitag. «Eine vorherige Besichtigung des Objekts ist deshalb für die Interessenten schwierig bis unmöglich.» Darum könne es passieren, dass sich nach dem Zuschlag herausstellt, dass das Gebäude Mängel hat, die den Wert mindern.

Eine Zwangsversteigerung hat ihre eigenen Regeln. Man sollte schon mal als Zuschauer ein paar Termine besuchen, und sich mit dem Ablauf vertraut machen, ehe man ernsthaft ein eigenes Gebot erwägt. «Da sind durchaus Profis im Saal, die sich bestens mit dem Markt auskennen und wissen, wie sie am besten zum Zug kommen», sagt Julia Wagner.

Das Prozedere hat durchaus etwas von einem Pokerspiel: Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote, die unterhalb von 50 Prozent des Verkehrswertes liegen, kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. Wer die Immobilie unbedingt haben will, wird da unter Umständen schon höher bieten, um sie auch sicher zu bekommen.

Richtige Schnäppchen lassen sich eher beim Zweittermin machen

Wer aber starke Nerven hat und günstig kaufen will, wartet auf den zweiten Termin. Dann fallen die Wertgrenzen weg, die Immobilie wird an den Meistbietenden versteigert. Da kann man Glück haben, wenn nur wenige Bewerber mitsteigern. Oder Pech, wenn die Immobilie am Ende doch nicht so viel wert ist, wie das Verkehrsgutachten angab. «Auch Gutachter können daneben liegen», sagt Holger Freitag. «Denn auch sie dürfen die Immobilie vorher nicht ohne Zustimmung der Eigentümer besichtigen.»

Zum Termin der Zwangsversteigerung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes zu hinterlegen. Bis Ende 2007 konnte diese Summe in bar gezahlt werden. Weil es aber Raubüberfälle gegeben habe, werden seitdem ausschließlich unbare Zahlungen akzeptiert wie Bundesbarschecks oder Überweisungen, sagt Freitag.

Schon die Höhe dieser Sicherheitsleistungen, die bei einem Verkehrswert von beispielsweise 400.000 Euro immerhin 40.000 Euro beträgt, macht deutlich, dass Interessenten sich rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin um die Finanzierung ihres Immobilienerwerbs kümmern müssen.

Kaufpreis ist innerhalb weniger Wochen zu bezahlen

«Der Kaufpreis wird innerhalb weniger Wochen nach dem Zuschlag fällig», sagt Walter Ruesch. Etwa sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung kommt es zum Verteilungstermin, an dem die Forderungen der einzelnen Gläubiger bezahlt werden müssen. «Kann der neue Eigentümer die Summe nicht überweisen, geht das Objekt gleich wieder in die Zwangsversteigerung. Und dann ist der Ersteigerer der neue Schuldner», sagt Ruesch.

Zur Finanzierung der Immobilie sollte der Interessent rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bei seiner Bank einen Antrag auf Auszahlung eines langfristigen Darlehens stellen. Das muss aber unter Vorbehalt geschehen, damit er nicht auf dem Kredit sitzen bleibt, falls er am Ende doch nicht den Zuschlag bekommt.

© dpa-infocom, dpa:220406-99-821596/3


Verfasser: dpa-infocom GmbH

KEYWORDS

TEILEN


Das könnte Sie auch interessieren
Wer sein Haus bei einer Zwangsversteigerung kauft, geht ein Risiko ein. Denn oft kann die Immobilie im Vorfeld nicht besichtigt werden. Foto: Christin Klose Was beim Hauskauf über Zwangsversteigerungen wichtig ist Immobilienpreise kennen vielerorts nur eine Richtung: nach oben. Wer günstig an eine Immobilie kommen will, versucht es über Zwangsversteigerungen. Doch hier liegt die Tücke im Detail.
Vor einer Versteigerung, gibt es meist mehrere Besichtigungstermine. Interessenten sollten sich hier einen Eindruck von der Immobilie verschaffen. Foto: Christin Klose/dpa-tmn Zum ersten, zum zweiten - Immobilienkauf per Auktion Zum ersten, zum zweiten, 250.000 Euro für Nummer 10 - und schon hat die Wohnung einen neuen Eigentümer. Im engen Markt sind Immobilienauktionen eine Möglichkeit, abseits der üblichen Pfade ein gutes Objekt zu ergattern. Was es dabei zu beachten gibt.
Wer eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung kauft, sollte vorab einen Blick in wichtige Dokumente werfen. Foto: Robert Michael/dpa-Zentralbild/dpa-tmn Darauf achten bei Immobilienkauf aus Zwangsversteigerung Zwangsversteigerungen gelten als Möglichkeit, günstig an eine Immobilie zu kommen. Allerdings sollten Interessenten vorab wichtige Fragen klären. Sonst wird der Kauf am Ende doch teuer.
Unter dem Hammer: Wer erwägt, bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie zu erwerben, sollte vorher die Unterlagen genau durchgehen. Foto: Mascha Brichta Immobilienkauf: Tipps für die Zwangsversteigerung Wer ein Haus oder Grundstück kaufen will, steht in der Regel vor vielen Finanzierungsfragen. Eine Zwangsversteigerung scheint da eine gute Alternative. Doch vorab sollten Kaufinteressenten das Objekt genau unter die Lupe nehmen.